«Buongiorno, vorrei sapere che cosa bisogna fare quando l’immobile in affitto (locato) ha bisogno di riparazioni urgenti e il proprietario (o locatore) non vi provvede»
Risponde l’avvocato Elena De Simone, di Confconsumatori Parma
L’art. 1577 c.c. al 2° co., riconosce al conduttore (affittuario) la facoltà di provvedere direttamente, in caso di urgenza, all’esecuzione delle riparazioni, richiedendo successivamente al locatore l’esborso sostenuto.
Naturalmente ai fini della richiesta delle somme anticipate per conto del locatore, in caso di riparazioni urgenti, occorre che il conduttore (affittuario) avvisi prontamente il locatore (proprietario) della necessità di riparare la cosa locata.
L’esecuzione diretta della riparazione urgente da parte del conduttore costituisce una mera facoltà e non un obbligo. Ne deriva che qualora il locatore sia stato avvisato della necessità di riparare la cosa locata e nonostante ciò non intervenga, incorre in responsabilità ove dalla sua inerzia derivino danni. Nonostante ciò, il conduttore in casi particolari, può essere ritenuto in colpa, concorrente con quella del locatore, qualora, non abbia usato l’ordinaria diligenza per evitare l’aggravarsi del danno (Cass. 16 marzo 1963, n. 658).
Per quanto riguarda le modalità di rimborso, salvo diverso accordo con il locatore, non si può trattenere la somma eventualmente anticipata dal canone di locazione.
Al riguardo, occorre precisare che solo una sentenza passata in giudicato abilita il conduttore ad opporre in compensazione il credito di rimborso.
Infine, se il locatore, pur avvertito, non effettui le riparazioni necessarie, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto ovvero l’adempimento, salvo il risarcimento del danno ex art. 1453 c.c. trattandosi di inadempimento dell’obbligazione contrattuale di manutenzione (Trib. Roma 8 marzo 1976).
